사기·강박에 의한 의사표시 정리 (주택관리사 민법)

상대방이 거짓말을 해서 내가 계약을 했습니다.

또는 "계약 안 하면 가만 안 두겠다"는 협박에 못 이겨 서명했습니다.

이런 경우에도 계약을 취소할 수 있을까요?

바로 여기가 사기·강박에 의한 의사표시입니다.

지난 시간에 배운 착오와 비슷해 보이지만, 결정적으로 다른 점이 있습니다.

주택관리사 민법 제110조에서 나오는 내용인데, 하나씩 풀어볼게요.

착오와 무엇이 다를까요?

착오는 내 실수입니다.

상대방이 아무 잘못 없이, 내가 스스로 착각해서 의사표시를 한 거예요.

반면 사기·강박은 상대방의 잘못에서 시작합니다.

상대방이 나를 속였거나, 협박했기 때문에 내가 의사표시를 하게 된 거예요.

 

이 차이가 왜 중요할까요?

착오 취소는 내게 중과실이 있으면 취소를 못 합니다.

그런데 사기·강박 취소는 내게 중과실이 있어도 취소할 수 있습니다.

잘못이 상대방에게 있으니까요.

사기에 의한 의사표시란 무엇일까요?

사기는 상대방이 고의로 거짓 사실을 알려서, 내가 착오에 빠져 의사표시를 하게 만드는 것입니다.

예를 들어볼게요.

을이 갑에게 "이 아파트는 누수 이력이 전혀 없습니다"라고 했습니다.

하지만 실제로는 누수가 있었어요.

갑이 그 말을 믿고 계약을 했습니다.

이게 사기에 의한 의사표시입니다.

사기가 성립하려면 이렇게 됩니다.

• 상대방의 고의적인 기망행위가 있어야 합니다
• 그 기망으로 인해 내가 착오에 빠졌어야 합니다
• 그 착오 때문에 의사표시를 했어야 합니다
• 기망행위가 위법한 수준이어야 합니다

이 조건들이 모두 맞아야 취소를 주장할 수 있습니다.

강박에 의한 의사표시란 무엇일까요?

강박은 상대방이 해악을 고지해서, 내가 공포심을 느껴 의사표시를 하게 만드는 것입니다.

예를 들어볼게요.

"계약 안 하면 당신 사업 망하게 만들겠어."

이런 협박을 받고 두려워서 계약서에 서명했습니다.

이게 강박에 의한 의사표시입니다.

강박이 성립하려면 이렇게 됩니다.

• 상대방의 해악 고지가 있어야 합니다
• 그로 인해 내가 공포심을 느꼈어야 합니다
• 그 공포심 때문에 의사표시를 했어야 합니다
• 강박 행위가 위법한 수준이어야 합니다

단순히 "계약 안 하면 다른 사람한테 팔겠다"는 말은 강박이 아닙니다.

정당한 거래 행위니까요.

해악 고지가 위법한 수준에 달해야 강박이 됩니다.

제3자가 사기·강박을 한 경우엔 어떻게 될까요?

이 부분이 시험에서 자주 나옵니다.

상대방이 아니라 제3자가 나를 속이거나 협박한 경우입니다.

 

예를 들어볼게요.

갑과 을이 계약을 합니다.

그런데 제3자 병이 갑에게 거짓말을 해서 갑이 착오에 빠졌어요.

이때 갑이 취소를 주장하려면 조건이 하나 더 붙습니다.

상대방 을이 제3자 병의 사기·강박 사실을 알았거나 알 수 있었어야 합니다.

쉽게 말하면, 을도 어느 정도 그 사실을 알고 있어야 갑이 취소를 할 수 있습니다.

 

을이 전혀 몰랐다면? 갑은 취소를 주장하지 못합니다.

이 점이 착오 취소와 다르지요.

착오는 제3자가 끼어드는 상황 자체가 없습니다.

취소 후 효과는 어떻게 될까요?

사기·강박으로 의사표시를 취소하면, 그 행위는 처음부터 없었던 것으로 됩니다.

그런데 여기서도 선의의 제3자 문제가 나옵니다.

취소를 해도 선의의 제3자에게는 대항하지 못합니다.

착오에서도 같은 규칙이 적용됐죠?

 

예를 들어볼게요.

갑이 사기를 당해 을에게 부동산을 팔았습니다.

을이 다시 병에게 팔았는데, 병은 갑과 을 사이의 사기를 전혀 몰랐어요.

이 경우 갑이 취소해도 병에게 "내 땅 내놔"라고 주장할 수 없습니다.

선의의 병을 보호하기 위해서입니다.

주택관리사 문제로 확인해볼게요

[문제 예시 1]

을이 갑에게 "이 건물은 구조상 문제가 전혀 없습니다"라고 말했습니다.

실제로는 구조 결함이 있었어요.

갑이 그 말을 믿고 계약했는데, 나중에 사실을 알았습니다.

갑이 계약을 취소하려면 무엇을 입증해야 할까요?

→ 을의 기망이 고의였고, 갑이 그 기망으로 착오에 빠졌으며, 그 착오로 인해 계약을 했다는 것을 입증해야 합니다.

갑에게 중과실이 있어도 취소는 가능합니다. 잘못이 을에게 있으니까요.

 

[문제 예시 2]

갑이 을과 부동산 계약을 했습니다.

갑의 지인 병이 갑에게 거짓 정보를 줘서 갑이 착각한 상태로 계약했어요.

을은 병의 행위를 전혀 몰랐습니다.

갑이 취소를 주장할 수 있을까요?

→ 취소할 수 없습니다.

제3자 병의 사기이고, 상대방 을이 그 사실을 알지도 못했으니까요.

민법 제110조 제2항에 따라, 상대방이 알았거나 알 수 있었어야만 취소가 가능합니다.

오늘 내용 정리

사기는 상대방이 고의로 속여서 내가 착오에 빠져 의사표시를 한 것입니다.

강박은 상대방이 협박해서 내가 공포심에 의사표시를 한 것입니다.

둘 다 취소할 수 있고, 내게 중과실이 있어도 취소 가능하다는 점에서 착오와 다릅니다.

제3자가 사기·강박을 한 경우에는 상대방이 알았거나 알 수 있었어야만 취소할 수 있습니다.

취소 후에도 선의의 제3자에게는 대항하지 못합니다.